3万的楼板价算出7万售价,把欧神钉在耻辱柱上了耶!

二小姐后花园 2018-10-15 12:40:59

前言

2017年11月8日的房地产自媒体行业

欧神手撕卢俊的炒房团

天下岂有此等炒房团!

二小姐手撕欧神的重庆陪都

重庆,一座你来了就别想走的城市!


哇!鄙视链形成了耶!

男人靠征服世界来征服女人

女人靠征服男人来征服世界



敬业是你敬业呀!

凌晨1点钟还不睡觉

在上海A8群里找炒房团文章的配图

所以说越是身家上亿越是要拼,1点钟以前就睡觉的小屌丝你们惭愧不惭愧?


但欧神写到半夜的驳文,很不专业呀

简直是自曝其短

3万的楼板价算出7万的保本售价

业内人士牙都要笑掉了

这样的成本部实习生

一个月5000,不能再多了

您的原话送给你自己也很合适哟



这句话真的是键盘侠了

粉丝每个人给你纳贡3000

就是这样随口瞎逼逼打发他们的吗?

3万楼板价算出6.6万-7.2万售价?

疯了吗?


3万楼板价,4.5万就能保本了

这还是在上海哟!

小地方更低。

3万楼板价7万售价?

你以为我们是卖白粉的吗?

我们开发商,赚的是辛苦钱

是社会平均报酬率啊!


居然被我发现你的一个软肋

此时不推倒更待何时?

我给你写个速算吧

1万楼板价,2万保本

2万楼板价,3.3万保本

3万楼板价,4.5万保本

4万楼板价,5.8万保本

全国各地略有差异,但差异再大也绝不会出现你说的3万楼板价,7.2万售价的情况。

这句话绝对成为呈堂证供

将随口瞎逼逼的欧神钉在耻辱柱上



从楼板价倒推保本售价

是每一个可研报告作者的基本功

定额的成本有土地费,前期工程费,建安费,政府规费;

变动的成本有销售费、财务费、管理费、税费;

只要把土地款数据写入Excel模型,再适当调整几个变量,5秒钟就能拉出保本售价

他是土地款*(定额+变量)的方程式

怎么可能是你说的倍数关系?

如果是倍数关系

6万的楼板价岂不是要突破天际冲到14万才能保本了?


你拿潘石屹的文章来做模板

你不知道老潘专注商业地产吗?

商业地产的成本、税和收入能和住宅一样吗?

如果政府不搭售住宅地块给万达

你看王健林还肯不肯造万达广场?

你把商办的模板套在住宅上,还不加求证,随随便便就算出3万楼板价7万保本售价的结论。

所以这句话送还给你

一点不冤


大哥,您干过KFS财务么

大哥,您写过玄幻小说么

大哥,您高考及格么

大哥,成本部招实习生,就你这点水平,5000块一个月,不能再多了。别说是我二小姐推荐的哦!


发一份成本收益表给大家

有兴趣的可以自学成才

哎呀我公开讲这个话题真的好吗?

会被删帖封号吗?

好惴惴


欧神写这篇文章

真的是自己挖坑给自己跳

除了3万楼板价7万售价之类的傻话外

以下也是一句呈堂证供打脸的话


卢俊说的炒房团模式如下:


自己找人买下自己开发的房产

做高合同价套银行贷款

比较罕见,但不能说绝对没有

我就碰上过,而且不止一次


话呢,不要说得太满

中国有在册开发商60000多家

正在开发楼盘的有20000多家

中国有23个省、5个自治区、2个特别行政区、4个直辖市、283个地级市、17个地区、30个自治州、3个盟、2862个县。

13亿人!

你都熟悉吗?

你还用高亮红色加粗说从来从来没有人写高,这不自己给自己下套吗?


你只活在2017年的京沪吗?

早期兵荒马乱的年代,

买房还送上海户口的年代,

你没经历过吗?

那些过去曾经发生过的案例

你都否认吗?


卢俊说的是曾经的案例

10年前的京沪

2年前不限购的二线

如今的三四五线小城市

曾经发生过这些事情

也可能还将发生这些事情

他不是说在2017年的上海,你可以依葫芦画瓢照此执行。


你故意歪曲他的帖子

是你为了煽动网友,别有居心。

本来想给自己立神的形象

却选了自己不熟悉的房企开发的领域,妄自评价。

玩二手房的人来点评玩一手房的技巧

分分钟被对手打成筛子好吗?





至于你罗列的这些税费呢……

哈哈

你去买东西,不管天猫还是京东,抑或者恒隆环贸国金中心,你都老老实实按照人家的挂牌价买的吗?

以前我还不知道你这么键盘侠

你不知道营业税早就改成了增值税吗?

你以为和二手房一样,税点乘以总销金额吗?你不知道一手房是可以抵扣的吗?你减去扣除部分了吗?

你不知道做精装修房能大量抵扣吗?所以精装修房越来越甚嚣尘上了,这就是原因。开发商不会无缘无故做精装房的。

你不知道土地增值税这种四级超率累进税,一直在预征,从未被清算吗?为什么?因为土增税太贵,征收难度太高,朝南坐的大爷们殚精竭虑也收不上来啊!

何况即使是预征,也是1%,你说的3%的情况只出现在房价几千块的小地方,房价贵的地方就是1%的

深圳就是1%

上海也执行很多年1%,这几年才调高到2%

你什么都不知道

却对房企开发领域妄加指责


好了,接下来就不能讲了

这也是直接导致我上周发表这篇文章迅速被删的原因,同行给我留言说偷X漏X避X做高成本的法子,哪能公开讲?


所以我只告诉你结论

用卢俊这种方式套贷款

他需要多支出的成本是6%-8%,根本就不是你说的15%

而且还是做高的20%部分的6%-8%(你总不能把原始房价应该缴纳的税费也计算到此次套贷行为里吧?这锅炒房团可不背!)


这些做法不常见,

但在对资金极度渴求的时刻

的确有人做

但这种做法在土增税必须被清算的地方不能执行(这一点你甚至都没深层次考虑到,但二小姐帮你考虑到了。别客气,请叫我雷二小姐。)


因为土增税是四级超率累进税率

说大白话就是:

开发商略有盈余,它交30%税率

开发商赚了一票,它交40%税率

开发商赚的盆满钵满——对不起,你要交60%税率,你赚的其实也都交给国家罢了

所以房价做高后如果土增税进入下一个级距,那真的税要交死人了,没人会干这种蠢事的。


欧神没有房企开发经验

不知道这些弯弯绕绕其实也正常

但你跳出来用自己的软肋去写檄文攻击别人,还说3万楼板价7万保本,以为楼板价和保本价是倍数关系乘上去的

就是自曝其短

自己下套给自己钻了


欧神的确聪明,一切全靠自学成才,研究的东西闭门造车。

不是讽刺,是陈述。

足够聪明的人闭门造车也是可以造出来的

比如新中国百废待兴,愣是靠90%的手工草稿纸算出了原子弹和氢弹

核爆之前,组织问邓稼先你们到底行不行?邓稼先说,放心,我反复验算了7遍,能想到的问题我都想到了。

用手工草稿纸验算原子弹氢弹的数据

邓公这是一种怎么样的为国为民的侠之大者!


如果研究对了,战绩显赫;

如果方向不对,谬以千里;

所以你们看

欧神想对了的地方,历史予以他回报:上海房价涨到根本停不下来,他家里蹲了20年终于熬出头了。

而欧神想岔了的地方,3万楼板价算到7万,其实明明4.5万就可以拿下了,岔到火星去了他都不知道。


不会算成本收益,这个软肋朋友闲聊时被发现也就算了

居然写了一篇檄文

把自己的软肋公布在28万粉丝面前

real心疼你为这篇文章写到半夜三点钟


卢俊和欧神都说到了高额税费

没错,开发企业的税负的确很重

这是绕不开的话题

二小姐操盘的项目里,土地成本+税负=总销金额的70-80%(小城市会好一点,大城市……哎不提了)

听起来简直像天方夜谭

可你没看错

一个房地产项目总销金额的20%才是用来支付地质踏勘环境评估规划设计扩初施工图招投标临水临电建安成本园林景观销售费用管理费用财务费用的

其它的70-80%统统都是税钱+土地钱!

其它的70-80%统统都是税钱+土地钱!

其它的70-80%统统都是税钱+土地钱!


二小姐很想画一张大饼

大饼的80%上面写着“朝南坐”

大饼剩下来的20%这里站满了各种辛勤工作的小人,农民工设计院开发商营销中介等等等等小人,他们面朝黄土背朝天每天在20%的大饼里刨食吃。


听起来是不是很令人发指啊?

这就是房价一直降不下来的原因

80%的钱都是“朝南坐”部门拿走的

我们开发商赚点跑量的辛苦费

社会评价报酬率而已,

你以为我们卖白粉啊!


20%小人儿赚的是辛苦费,辛苦费是社会平均报酬率,不会有很大的改变的,否则农民工+设计院+开发商+中介就不干了,对吧?

因为房价降了,所以农民工工资从3000/月变成300/月了,你觉得可能吗?

所以房价降了

降的只能是80%朝南坐大爷们拿到口袋里的钱,而不是20%小人儿的辛苦费

这才是最根本的房价可以回调,可以横盘,可以探底,但绝不可能大降的原因。


房价降,心疼的不是我们开发商

心疼的是国家!

降的部分都是国家掏出钱来补贴的

就算这块地不补贴

别的拍的地也要补贴的

因为要流标了呀!


开发商如果赚得盆满钵满

那是遇上了好光景的年头

好光景的年头不是时时有的

十几年来也就那么几次高光时刻罢了

喂奶时间

二小姐以一线实战总监的身份说一句

的确有投资客

哪有这么多炒房团?

都是你自己脑补的吧?

只是增加社会谈资罢了

事实上,大部分中小城市的购房主力客群都是本地中年油腻大叔,至少70%以上。

这就是实战数据。

我明天会来论证这个主题


不必怀疑

本地

中年

油腻大叔

就是狙击炒房团的中坚力量

因为他们占7成以上客户群

炒房团只是社会谈资

量很少

(图片鸣谢冯唐这个东欧大流氓)


炒房团和本地中年油腻大叔

两者根本不是同一个体量级别的东西

本地中年油腻大叔70%强

炒房团可能2%,可能1%,也许的确存在

但炒房团根本无法对本地中年油腻大叔造成致命性的冲击

因为大叔的吨位摆在那儿了

炒房团只是社会谈资罢了

因为每次发“炒房团”的标题

点击量就会迅速飙升


欧神没有房企开发经验

不知道这些弯弯绕绕其实也正常

但你跳出来用自己的软肋去写檄文攻击别人,还说3万楼板价7万保本,以为楼板价和保本价是倍数关系乘上去的;以为房企都是老老实实按照最高额纳税的;还拿潘石屹的商业模板来套用住宅;

这个软肋朋友闲聊时被发现也就算了

可你不在圈子里

没人提醒你

把自己的软肋公布在28万粉丝面前才知道这是软肋,就问你疼不疼?


二小姐很想画一张大饼

大饼的80%上面写着“朝南坐”

大饼剩下来的20%这里站满了各种辛勤工作的小人儿,农民工设计院开发商营销中介等等等等,他们面朝黄土背朝天每天在20%的大饼里刨食吃。


我们赚的只是社会平均报酬率

却整天挨骂“黑心开发商”

我不委屈谁委屈?

房价如果降,你说从20%赚取社会平均报酬率的小人儿这里开刀,还是从80%朝南坐大爷这里开刀呢?

如果拿小人儿们开刀

农民工工资要腰斩了


所以房价若是降

降的只能是80%朝南坐大爷们拿到口袋里的钱

这才是最根本的房价可以回调,可以横盘,可以探底,但绝不可能大降的原因。

房价能降多少

全看朝南坐的大爷有多慷慨

哎呀我公开讲这个话题真的好吗?


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